25.01.2021

„Wie halte ich es mit dem Bauland?“ - Die Bedeutung von Kriterien für die Baulandvergabe für die Dorfentwicklung

Das Bild zeigt Marlene Schönberger und Hans-Jürgen Withopf.

Jedes Konzept für eine Dorfentwicklung kommt nicht umhin folgende zentrale Frage zu beantworten: „Wie halte ich es mit dem Bauland?“ Jeder kennt dieses oder jenes erschlossene Grundstück, das seit vielen Jahren brach liegt, das ein oder andere leer stehende Haus, das einer Vermietung oder eines Verkaufes harrt. Demgegenüber steht die Nachfrage nach Bauland. In den letzten Jahrzehnten wurden daher eins ums andere Baugebiet in den Gemeinden des Landkreises erschlossen – so auch in Adlkofen: z. B. Nord I, Aigner Straße und aktuell Roßberg.

Doch: Neuer Grund und Boden ist in vielen Gemeinden kaum noch vorhanden und er kann auch nicht beliebig vermehrt werden. Die Flächenkonkurrenz ist enorm: Siedlung, Verkehr und Gewerbe, Land- und Forstwirtschaft und ganz besonders die unausweichlichen und unaufschiebbaren Zukunftsaufgaben Klima- und Artenschutz. Diese Zukunftsaufgaben dienen der Generationengerechtigkeit durch den Erhalt und die Bewahrung unserer Lebensgrundlagen. Dabei handelt es sich um einen Aufgabe mit Verfassungsrang. So heißt es im Grundgesetz in Artikel 29a: „Der Staat schützt auch in Verantwortung für die künftigen Generationen die natürlichen Lebensgrundlagen und die Tiere […].“

Wie wertvoll das Gut „Boden“ auch in Adlkofen geworden ist, zeigt die Entwicklung der Bodenrichtwerte: Betrug der von der Schätzkommission ermittelte Wert pro Quadratmeter baureifes Land im Ortsteil Adlkofen im Jahr 1990 noch knapp 102 Euro, so ist dieser Wert binnen 30 Jahren auf 210 Euro im Jahr 2020 hochgeschnellt. Der steilste Anstieg war dabei in den letzten fünf Jahren zu verzeichnen.

Um so mehr Gewicht haben inzwischen gemeindliche Entscheidungen über die Ausweisung und Vergabe von Bauland. Bereitstellung und gleichrangig dazu Vergabe von Bauland gerade im ländlichen Raum gehören damit zu den Zukunftsfragen einer Gemeinde und sind eine zentrale kommunale Gestaltungsfrage: „Wo wollen wir als Dorf hin und wie erreichen wir das?“

Wir alle wissen schon lange, dass die Demographie-Uhr tickt. Auch wenn diese und die daraus erwachsenden Konsequenzen in den Diskussionen der letzten Jahre eher wieder in den Hintergrund getreten sind und gar häufig verdrängt werden. Wächst die Bevölkerung einer Gemeinde, dann tut sie das in heutigen Zeiten im Wesentlichen durch Zuzug. Mit der Erschließung und der Vergabe von Bauland rückt daher ganz besonders die folgende Frage in den Fokus: „Wie gestalten wir die Entwicklung unserer Gemeinde?“ Das Wort „Gestalten“ steht dabei im Vordergrund und erfordert aktives Handeln.

Vor dem Hintergrund der erfolgten Einigung mit der Europäischen Kommission in Bezug auf das Thema „Einheimischenmodell“ sprach auf der Kommunale 2017 Matthias Simon, Baurechtsreferent des Bayerischen Gemeindetags davon: „Am Beginn einer zielführenden Baulandstrategie steht immer die Analyse, Ermittlung und Bewertung der örtlichen Parameter. Nur wer sein Abwägungsmaterial kennt, kann dies auch fehlerfrei abwägen“. Ministerialrat Daubenmerkl im Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr wies damals ergänzend z. B. darauf hin, dass es „für ein angemessenes Wohnhaus, das eine junge Familie auf einem von der Gemeinde zur Verfügung gestellten Grundstück errichten möchte, daher keiner 700 m² Grundstücksfläche bedarf“ (beide Zitate stammen aus: Bayerischer Gemeindetag, Ausgabe 12/2017).

Aus diesen beiden Zitaten lassen sich zwei wesentliche Punkte ableiten:

1.      Es Bedarf einer Strategie und

2.      gemeindliches Bauland ist zielgerichtet und effizient zu nutzen.

Fasst man diese beiden Faktoren zusammen, kommt man nicht umhin, verfügbaren gemeindlichen Baugrund im Konsens und entsprechend der gemeindlichen Ziele einer nachhaltigen Dorfentwicklung zu vergeben. Zentraler Ort für die Definition dieser Ziele ist der Gemeinderat. In immer mehr Gemeinden werden hierfür auch unter Einbeziehung der Bevölkerung Dorfentwicklungskonzepte erarbeitet, die als Kompass für die laufende Wahlzeit ggf. sogar darüber hinaus dienen.

Doch egal ob mit oder ohne explizites Dorfentwicklungskonzept ein wichtiger Baustein in dem dieser Gestaltungswille zum Ausdruck kommt, ist ein Kriterienkatalog für die Baulandvergabe.

Welche grundsätzlichen Dinge gilt es dabei zu beachten?

Grundsätzlich gelten für die Baulandvergabe drei Kriterien:

        Transparenz

        Gleichbehandlung

        Diskriminierungsfreiheit.

Nach Paragraph 11 Absatz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuches darf eine Gemeinde im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags den Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung regeln. Durch geeignete Kriterien für die Baulandvergabe, lässt sich dem nachkommen. Hierfür wird gerne die Bezeichnung „Einheimischenmodell“ verwendet.

Solche Kriterien für die Baulandvergabe waren zunächst wegen europarechtlicher Bedenken umstritten. Es gab sogar ein Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland. Dieses wurde 2017 eingestellt, nachdem es zu einer Einigung auf europarechtskonforme Leitlinien kam.[1] Über diese Einigung wurde vielfach in verschiedenen Publikationen zu kommunalen Themen berichtet.[2]

Kurzer Exkurs zum Rechtsstreit um das Einheimischenmodell:

        2007/2009: Die EU-Kommission leitet zunächst wegen nordrhein-westfälischer später auch bayerischer Einheimischenmodelle ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland ein.
Begründung: Der Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union wird in Bezug auf mehrere Grundfreiheiten wie Personenverkehrsfreiheit, Arbeitnehmerfreizügigkeit, Niederlassungsfreiheit und Kapitalverkehrsfreiheit verletzt.

        2013: Im Mai urteilt der Europäischen Gerichtshof (Rs. G-197/11, G-203/11) über ein flämisches Dekret zur Grundstücks- und Immobilienpolitik.
Damit wird festgestellt, dass Einheimischenmodelle EU-konform sein können. Sie müssen dafür auf angemessenen Kriterien basieren und den Grundsatz der Nichtdiskriminierung beachten. Soziale Kriterien sind möglich. Einschränkungen beim Immobilienkauf müssen aber angemessen und verhältnismäßig sein.[3]

        2017: EU-Kommission akzeptiert im Februar den mit der Bundesrepublik Deutschland und dem Freistaat Bayern erarbeiten Kompromiss zu Leitlinien für Einheimischenmodelle.
Im Mai wird der erzielte Kompromiss in den Paragraphen 11 Absatz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuches[4] eingearbeitet und im Juli wird das Vertragsverletzungsverfahren eingestellt.

Was kann gestaltet werden?

Welche Kriterien möglich sind und welches Gewicht die jeweiligen Komponenten dabei erhalten können, ist transparent geregelt. Die Kriterien[5] sehen wie folgt aus:

1.      Stufe / Ausschlusskriterien:

         Vermögensobergrenze

         Einkommensobergrenze

2.      Stufe / Bepunktungsverfahren:

         Ortsbezugskriterien
(Wohnsitz, Arbeitsstelle, Ehrenamt max. 5 Jahre werden berücksichtigt)
=> Bewertungsmaßstab: max. 50 % der Gesamtpunkte

         Sozialkriterien
(Vermögen und Einkommen aber auch
 Familienstand, Kinder, Pflege naher Angehöriger, Behinderung)
=> Bewertungsmaßstab: min. 50 % der Gesamtpunkte

Das Vermögen der Bewerber darf dabei z. B. die Höhe des Grundstückswerts im Einheimischenmodell nicht überschreiten. Immobilieneigentum außerhalb der betreffenden Gemeinde wird als Vermögen angerechnet.[6] Der Bewerber darf aber nicht Eigentümer eines bebaubaren Grundstückes in der betreffenden Gemeinde sein. Beim Einkommenskriterium wird z. B. das durchschnittliche Jahreseinkommen eines Steuerpflichtigen innerhalb der Gemeinde zu Grunde gelegt. Freibeträge[7] je unterhaltspflichtiges Kind sind dabei hinzuzurechnen. Beispiel: Bei einem Paar mit zwei Kindern dürfen die addierten Einkommen das doppelte Durchschnittseinkommen zuzüglich zwei Freibeträgen nicht überschreiten. Die Ortsbezugs- und Sozialkriterien sollten in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden.

Weitere aber durchaus leicht verständliche Informationen zu den einzelnen Regelungen sind im Muster-Einführungserlass zum Baugesetzbuch-Änderungsgesetz 2017 enthalten.[8] Informationen zum Thema „Leitlinien für Einheimischenmodelle“[9] stellt auch das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr auf seiner Homepage zur Verfügung.

Gibt es bereits Gemeinden im Landkreis Landshut die solche Modelle nutzen?

Ja, durchaus. Es gibt inzwischen mehrere Gemeinden, die Kriterienkataloge erarbeitet haben. Gemeinden wie z. B. Kumhausen[10] oder Wörth an der Isar[11] haben ihre Kriterien sogar auf der jeweiligen Gemeindehomepage veröffentlicht.

Gemeinsam handeln

Gerade für uns Grüne ist das Wahrnehmen von Generationen übergreifender Verantwortung eine wichtige Leitschnur: „Wir handeln im Hier und Jetzt und haben dabei die Zukunft fest im Blick“. Auf kommunaler Ebene bedeutet das, dass die Erschließung und Vergabe von Bauland besonderes Augenmerk erfordert. Es ist wichtig für uns mit allen Beteiligten einen breiten Dialog hierüber zu führen und die gewonnenen Erkenntnisse gemeinsam umzusetzen.

 


[1]     Etwas sperrig werden diese wie folgt überschrieben: „Zwischen der Europäischen Kommission, dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit und der Bayerischen Staatsregierung im Verhandlungswege erzielte Einigung über Kautelen, bei deren Anwendung die Europäische Kommission in Aussicht stellt, keine Einwände mehr gegen die in Bayern praktizierten Einheimischenmodelle zu erheben“, (https://www.stmb.bayern.de/assets/stmi/med/aktuell/leitlinien.pdf ).

[2]     Sven Klein (Regierungsrat, Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Inneren, für Bau und Verkehr: „Deutsche Einheimischenmodelle – Europäische Kommission gibt „Grünes Licht“ zu neuen Leitlinien“ in KommunalPraxis Bayern – Ausgabe 05/2017: Fachbeiträge, (https://www.stmb.bayern.de/assets/stmi/buw/staedtebau/leitlinien.pdf) 
Matthias Simon und Florian Gleich: „Baulandvergabe in der Hochpreislage – Der Leitlinienkompromiss zum Einheimischenmodell und seine praktische Umsetzung vor Ort“ in Bayerischer Gemeindetag 06/2017, (https://www.stmb.bayern.de/assets/stmi/buw/staedtebau/simon_gleich_einheimischenmodell.pdf) 

[3]     Quelle: Brandl/Huber/Walchshöfer (Hrsg.)/Dirnberger/Gehler/Schneider/Wölfel: Praxiswissen für Kommunalpolitiker – Erfolgreich handeln als Gemeinde-, Stadt-, Kreis- und Bezirksrat, 4. Auflage 2014, Verlagsgruppe Hüthig Jehle Rehm GmbH, ISBN 978-7825-0548-2

[4]     Die Passage im Gesetzt lautet (Zitat):
„(1) Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen.
Gegenstände eines städtebaulichen Vertrags können insbesondere sein:
[…]
2. die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung, die Durchführung des Ausgleichs im Sinne des § 1a Absatz 3, die Berücksichtigung baukultureller Belange, die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung;
[...]“

[5]     KOMMUNALE 2017, Vortrag von Ministerialrat Ulrich Daubenmerkl in Bayerischer Gemeindetag 12/2017

[6]     Quelle: Busse/Keller (Hrsg.): Taschenbuch für Gemeinde- und Stadträte in Bayern – Grundwissen für kommunale Mandatsträger, 5. Auflage 2020, Richard Boorberg Verlag, ISBN 978-3-415-06668-7.

[7]     Dieser Wert richtet sich nach der steuerrechtlichen Größe des Kinderfreibetrages in Deutschland. Dieser gilt bundesweit und wird regelmäßig angepasst.

[8]     Muster-Einführungserlass zum Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt und zu weiteren Änderungen des Baugesetzbuchs (BauGBÄndG 2017 – Mustererlass), https://www.stmb.bayern.de/assets/stmi/buw/baurechtundtechnik/mustererlass_baugb_2017.pdf, abgerufen am 21.12.2020

URL:https://gruene-landshut.de/home/volltext-home/article/wie_halte_ich_es_mit_dem_bauland_wie_halte_ich_es_mit_dem_baulanddie_bedeutung_von_kriterien_fuer_die_baulandvergabe_fuer_die_dorfentwicklung/